Jika saham membuat dirimu menjadi pemilik perusahaan, SBN menjadikan kamu sebagai kreditur negara, ada lagi nih jenis investasi lain yang memberikan posisi kepadamu sebagai bos properti.
Kamu pernah terbayang tidak jadi “juragan properti” dengan modal cuma Rp 100 ribu? Jujur, saya sendiri juga tidak percaya sih. Sampai akhirnya berkenalan dengan salah satu jenis investasi yaitu EBA Ritel. Tenang… ini investasi legal kok.
Mungkin kamu baru pertama kali mendengarnya, bukan?
Bagi pembaca setia blog ini, pasti sudah tahu kalau saya mengulas berbagai jenis investasi berdasarkan pengalaman pribadi, mulai dari saham, reksa dana, p2p lending, SBN, emas, dan deposito.
Memang sih terkait EBA Ritel ini belum pernah saya share sebelumnya. Baru kali ini lho! Tentunya setelah saya pelajari cara kerja, legalitas, risiko, keuntungan, hingga proses jual dan belinya.
Kamu siap? Silahkan duduk dengan santai ditemani teh atau kopi. Saya yakin setelah membaca artikel ini, kamu pasti tertarik untuk investasi di EBA Ritel.
Memilah Sumber Pasif Income yang Aman, Nyaman dan Cuan
Sebenarnya, sejak tahun 2014 saya sudah belajar memanage finansial. Bagaimana membuat budgeting, belajar asuransi, dana darurat, sinking fund, menciptakan sumber pendapatan pasif bahkan sampai membuat rencana dana pensiun.
Semuanya saya pelajari secara otodidak melalui buku, internet dan youtube. Tapi, di tahun 2022 kemarin saya menyempatkan diri untuk ikut kurus kelas finansial yang diadakan oleh salah satu lembaga di Indonesia untuk memaksimalkan pengetahuan saya dalam pengelolaan keuangan.
Dalam kelas ini dalam salah satu materinya, kami diminta untuk mengusahakan berinvestasi, entah itu ditujukan sebagai penghasilan sampingan, pendapatan pasif ataupun untuk mencapai target finansial. Saya sendiri sudah melakukannya sejak tahun 2016.
Berbicara tentang instrumen investasi yang beragam jumlahnya, pasti membuat banyak orang khususnya pemula menjadi bingung. Mulai dari karakteristik, cara kerja, risiko hingga return yang diberikan berbeda antara satu produk dengan produk yang lainnya.
Belum lagi, ada beberapa jenis investasi yang membutuhkan pengetahuan khusus seperti saham.
Saya sendiri memiliki sumber penghasilan pasif dari instrumen investasi saham, SBN ritel, peer to peer lending dan sekarang tambah EBA ritel. Sementara itu, reksadana dan emas saya pilih sebagai produk untuk mencapai target finansial jangka pendek dan menengah.
Pasif income adalah jenis pendapatan yang diperoleh meskipun kita tidak bekerja. Istilahnya, biarkan “uang yang berkerja” untuk kita. Dari sekian banyak produk investasi, saya merekomendasikan semua produk untuk dimiliki, hehe.
Saran ini merupakan bagian dari strategi investasi dalam meminimalisir risiko yaitu diversifikasi. Ada istilah yang terkenal dalam dunia investasi.
Don’t put all your eggs in one basket
Apabila 1 produk investasi rugi, maka produk lainnya bisa memberikan keuntungan.
Saya punya 3 saran dalam memilih produk investasi :
- Pilih investasi yang legal
- Pilih yang kamu pahami cara kerjanya
- Punya rencana dalam mitigasi risiko
Seperti topik dalam artikel ini, untuk kamu para pemula maupun tingkat lanjut harus coba investasi di EBA ritel. Returnnya tinggi, risikonya rendah, dan cara kerjanya cukup mudah dipahami.
Pengalaman Investasi EBA Ritel
Sebelum mengulas tentang EBA (Efek Aset Beragunan) Ritel, saya mau sharing dulu pengalaman investasi di efek ini.
Awalnya saya tahu EBA ritel dari postingan instagram Inveseries yang banyak membahas tentang produk ini. Eh, ternyata memang Inveseries yang mengelola promosi dan edukasi EBA Ritel dengan penerbitnya PT Sarana Multigriya Finansial (Persero),- yang merupakan BUMN di bawah Kementerian Keuangan RI.
Saya langsung kepincut dengan postingan yang membahas tentang kupon ini.
Pikiran saya langsung melayang ke Surat Berharga Negara yang identik dengan kupon (pembagian imbal hasil). Selain itu ada juga embel-embel “ritel”-nya, persis seperti SBN Ritel.
Jangan-jangan EBA Ritel ini produk investasi juga?
Setelah saya eksplore postingan dan highlight Inveseries ternyata benar bahwa EBA ritel adalah salah satu produk investasi. Malah, bentuknya itu efek,- aset yang bisa diperdagangkan di pasar modal.
Wahh, saya jadi makin tertarik dong. Soalnya saya sudah di pasar modal sejak 2016, tapi baru kenal jenis efek yang satu ini di tahun 2022. Selama ini saya kemana aja? Wuahaha.
Oh ternyata, EBA pertama kali diterbitkan tahun 2009, namun pada saat itu hanya ditawarkan ke institusi. Nah, barulah di akhir 2018 PT Sarana Multigriya Finansial (SMF) meluncurkan program EBA Ritel kepada masyarakat (investor ritel).
Iya, bisa dibilang umurnya baru 4 tahun untuk kita sebagai investor ritel, jadi wajar kalau masih banyak yang belum tahu. Termasuk saya sendiri. Hehehe.
Setelah saya pelajari EBA ritel, barulah akhirnya saya memutuskan untuk investasi di instrumen ini. Tepat tanggal 22 Desember 2022 *eh tanggal cantik, saya beli salah satu EBA Ritel dengan nama produk EBA-SP SMF-BTN 02 sebanyak Rp 500.000.
Soalnya, imbal hasilnya fix dengan rate 8,75%. Jauh lebih besar daripada deposito, bahkan lebih tinggi dari reksa dana pasar uang!
Kira-kira dalam setahun saya dapat sekitar Rp 40ribu-an (belum dipotong pajak) dengan nominal kepemilikan Rp 500.000.
Bayangkan, kalau saya beli dengan nilai yang lebih besar, misalnya Rp 50 juta, hihihi. Saya berkesimpulan EBA ritel adalah sumber pasif income masa kini yang aman dan pastinya cuan #AmanNyamanCuan.
Kamu pasti makin penasaran saya belinya dimana? Eitss, sebelum itu kita kenalan dulu dengan EBA Ritel biar kamu paham bagaimana cara kerja, risiko, imbal hasil dan simulasinya.
Apa itu EBA Ritel?
EBA (Efek Beragunan Aset) adalah surat berharga yang terdiri dari sekumpulan KPR yang diterbitkan melalui proses sekuritisasi sehingga menjadi produk investasi yang dapat diperjualbelikan di pasar modal.
Sementara kata “ritel” ini merujuk kepada perorangan. Berarti EBA ritel ditujukan untuk investor perorangan.
Karena sebelumnya yang ada hanyalah EBA saja yang ditawarkan kepada institusi sejak tahun 2009. Barulah, di tahun 2018, PT Sarana Multigriya Finansial (SMF) yang merupakan satu-satunya penerbit efek ini, menerbitkan EBA untuk ritel (perorangan).
Makanya, jangan heran kalau investasi EBA ritel sangat terjangkau, mulai dari Rp 100 ribu saja.
Sekuritisasi ini merupakan kegiatan mengubah tagihan KPR menjadi efek sehingga dapat diperdagangkan di pasar modal. Proses ini dimulai dengan memilih KPR terbaik yang ada di bank yang telah diseleksi dan dinilai aman oleh pihak independen. Nah, kumpulan KPR inilah yang dipasarkan sebagai EBA ritel.
Jadi, ketika pemilik rumah membayarkan cicilan KPR-nya, dananya akan disalurkan sebagai pembayaran pokok investasi dan bunganya ke investor EBA Ritel.
Bisa dikatakan saat kamu investasi EBA ritel, sebenarnya kamu sedang membeli kumpulan tagihan KPR tersebut. Jadi, tidak salah kan saya bilang kita bisa jadi bos properti lewati investasi EBA ritel?
Apakah kamu sudah mengerti? Atau mungkin masih bingung? Kalau begitu kita akan lanjut ke cara kerjanya agar kamu makin paham.
Cara kerja EBA Ritel
Sekarang coba kamu bayangkan, ada 1.000 orang yang beli rumah dengan sistem KPR selama 15 tahun melalui Bank BTN atau Bank lainnya. Artinya, Bank BTN baru dapat pengembalian uang full setelah 15 tahun dari debitur/peminjam.
Sementara itu, BTN sendiri kan perlu modal untuk diputar kembali ke debitur KPR lainnya. Kalau nunggu 15 tahun alias menunggu KPR lunas, maka butuh waktu lama sekali untuk balik modal.
Jadi, SMF membantu BTN membuat tagihan-tagihan KPR menjadi EBA Ritel. Uang hasil pembelian EBA ritel oleh investor akan dikumpulkan dan disalurkan sebagai KPR.
Nah, karena uang investor sudah digunakan, selanjutnya SMF memberikan feedback berupa bunga kepada para investor. Bunga ini berasal dari cicilan pembayaran debitur KPR kepada BTN setiap bulannya.
Dari konsep ini, semua pihak diuntungkan.
- Debitur KPR memperoleh pinjaman
- Bank BTN mendapatkan modal untuk disalurkan sebagai KPR
- Investor memperoleh imbal hasil
Secara tidak langsung, EBA ritel membantu negara untuk memenuhi kebutuhan perumahan di Indonesia. Kamu bisa pelajari lebih lengkap tentang EBA ritel melalui video youtube dibawah ini.
Ada banyak pihak yang terlibat dalam proses penerbitan EBA ritel ini, yaitu :
- Penerbit EBA ritel : PT Sarana Multigriya Finansial (BUMN dibawah Kementerian Keuangan)
- Pengawas : Otoritas Jasa Keuangan
- Pemberi rating : Pefindo (Credit Rating Agency)
Efek Beragunan Aset diatur dalam peraturan Otoritas Jasa Keuangan nomor 23/POJK.04/2014, sehingga bisa dipastikan bahwa produk investasi ini legal.
Karakteristik
Ada 5 karakteristik EBA ritel, yaitu :
- Bunga pertahun 8,75% jauh diatas deposito
- Aman dan mendapat rating AAA (rating tertinggi) dari Pefindo
- Mulai investasi cukup Rp 100.000
- Bersifat likuid karena dapat diperjualbelikan kapan saja
- Pembayaran pokok dan bunga setiap 3 bulan sekali
Simulasi Perhitungan
Berikutnya, agar kamu semakin mengerti kita akan lanjut ke pembahasan perhitungan return investasi EBA ritel. Pada simulasi ini, kita akan menggunakan produk yang saya beli yaitu EBASPSMFBTN02A2 dengan bunga 8,75% per tahun.
Anggap kita berinvestasi senilai Rp 10.000.000. Ada 1 hal yang harus kamu pahami, bahwa pengembalian pokok dan bunga diberikan setiap 3 bulan sekali. Pengembalian pokok juga diberikan sebesar 10% dari total investasi.
Semakin lama, semakin sedikit hasil bunga yang kamu peroleh karena uang pokok sudah dikembalikan 10% per 3 bulan. Namun, kamu bisa memperoleh hasil yang maksimal dengan menginvestasikan kembali hasil bunga yang kamu dapatkan.
Hasil investasi EBA ritel diatas belum dipotong pajak sebesar 15% yaa. Jadi, bersihnya sekitar Rp 650ribu-an.
Risiko
Berikutnya yang harus kamu ketahui adalah risiko EBA ritel. Memang, sudah seperti sebuah hukum alam yang namanya investasi pasti diiringi dengan risiko dan profit.
Setidaknya ada 7 risiko dari produk ini yaitu :
Risiko Kredit. Potensi terjadinya kerugian karena gagal bayar dari angsuran debitur KPR. Namun, risiko ini bisa dibilang semakin kecil karena pada proses awal pemilihan KPR sudah difilter secara ketat dengan 32 kriteria dari SMF. Terlebih lagi, properti milik debitur sendiri adalah jaminan dari KPR mereka.
Risiko Pelunasan Cepat. Potensi kehilangan kesempatan pendapatan bunga bagi pemegang EBA Ritel karena pembayaran pokok dipercepat oleh debitur KPR.
Risiko Likuidasi. Dari sumber salah satu prospektus EBA ritel disebutkan risiko ini timbul karena ketidakmampuan melakukan penjualan di pasar sekunder. Tapi, saya sendiri masih belum paham tentang hal ini karena setahu saya SMF menjadi pihak pembeli saat EBA ritel dijual oleh investor. Logisnya pasti langsung terjual begitu saja.
Adapun keempat risiko selanjutnya adalah risiko pasar, risiko operasional, risiko hukum dan risiko konsentrasi geografis atas properti dibiayai.
Cara Jual-Beli EBA Ritel
Seperti yang disebutkan sebelumnya, EBA ritel dapat diperjual-belikan kapan saja di pasar modal karena bentuknya berupa efek. Makanya, untuk melakukan transaksinya pun dilakukan lewat perusahaan sekuritas.
Saat ini EBA ritel bisa diperjual-belikan lewat aplikasi BIONS milik PT BNI Sekuritas. Kebetulan pula, saya sendiri sudah lama menjadi nasabah PT BNI sekuritas.
Jika kamu belum punya akun sekuritas, maka kamu harus melakukan registrasi terlebih dahulu. Kunjungi situsnya dan lakukan pendaftaran.
Cara Beli EBA Ritel di Bions
Hanya perlu 3 langkah saja untuk melakukan pembelian EBA ritel.
1. Buka aplikasi Bions. Pilih Fixed Income, lalu pilih produk EBA ritel yang diinginkan. Klik Buy.
2. Silahkan baca informasi produknya. Lalu, centang “I agree with the terms and conditions”. Isi nominal yang diinginkan, saya mengisi Rp 500.000. Lanjutkan dengan klik tombol Buy.
3. Setelah order kamu terkirim, tinggal tunggul hingga menjadi status Confirmed. Proses pembelian selesai.
Kamu bisa cek kepemilikan EBA ritel melalui menu Portofolio.
Cara Jual EBA Ritel di Bions
Menjual EBA ritel, jauh lebih mudah. Hanya mengikuti 2 langkah saja.
1. Di menu hompage, pilih FIxed Income, lalu klik Sell pada EBA ritel yang kamu miliki.
2. Masukkan nominal yang ingin kamu jual, lalu klik Sell
Kira-kira beginilah proses penjualan EBA ritel di aplikasi Bions.
Penutup
EBA ritel bisa banget nih kamu jadikan sebagai sumber pasive income masa kini yang aman dan cuan. Dengan imbal hasil yang tinggi dan skema yang menarik, saya tidak ragu dengan instrumen investasi yang satu ini.
Sementara itu, untuk mitigasi risikonya saya menganggapnya sangat kecil. Karena sudah dikelola, difilter dengan kriteria yang ketat dalam proses pemilihan tagihan-tagihan KPR. Selain itu, sifat efek ini sangat likuid karena dapat langsung dijual kembali di pasar modal.
Jika kamu mencari investasi yang murah dan terjangkau, maka EBA ritel adalah jawabannya.
Saya pribadi sangat merekomendasikan investasi ini untuk semua orang, khususnya para pemula. Karena tidak perlu ilmu yang komprehensif untuk investasi disini. Coba kamu bandingkan dengan saham yang mewajibkan punya ilmu khusus, seperti analisis teknikal, fundamental, hingga psikologis trading.
Sementara, EBA ritel cukup beli, lalu duduk manis dan tinggal tunggu imbal hasilnya masuk ke rekening kamu.
Saya sudah mulai, kamu kapan? Yuk jadi bos properti dengan modal minim lewat investasi di EBA ritel!
Selamat berinvestasi!
2 comments
Gini bro misalnya, 1. kalau misal kita invest gope(500) terus ada macet nih, itu berarti termasuk resiko kan yah walaupun emang udah di filter KPRnya, tapi kalau macet dan katakanlah bener2 amsyong, dari 500 itu apakah lenyap semua atau pokoknya masih ada dan masih bisa diperjualbelikan ?
2. Kan itu pokonya dikembalikan 3 bulan sekali seperti yang antum bilang “Semakin lama, semakin sedikit hasil bunga yang kamu peroleh karena uang pokok sudah dikembalikan 10% per 3 bulan. Namun, kamu bisa memperoleh hasil yang maksimal dengan menginvestasikan kembali hasil bunga yang kamu dapatkan” seperti yang udah di ilustrasikan, berarti 3 bulan pertama dari 10% 500ribu dikembalikan 50 ribu, berarti pokok yang kita investasikan adalah 450.000 dengan nilai bunga 8,75% gitu kan ? kemudian 3 bulan selanjutnya total pokok dikembalikan jadi 100 ribu dst
3. Nah terus kan ada potensi gak dapet bunga kalau debitur KPR mengembalikannya cepet, nah berapa persen kemungkinan kita gak dapet bunga atau keuntungan ?
4. Apakah konsep ini seperti kita meminjamkan uang ke si Banknya karena dari ilustrasi diatas, kita terlihat seperti meminjamkan uang ke si Banknya, supaya gak harus nunggu bertahun – tahun buat dapet duit dari KPRnya ?
mohon bro jawabannya, dan terimakasih nih bahasannya, pengen juga nambah literasi didunia keuangan, karena bosen hidup mewariskan kemisqueenan oarangtua hahah
Akhirnya nemu penjelasan lumayan clear nih, bahkan dari SMF nya ku suka bingung mengikuti webinar nya -__-